Der Beleihungswert bei der Immobilienfinanzierung

Bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs ist neben der Haushaltsrechnung des Käufers, der Beleihungs­wert der Immobilie die wichtigste Komponente. Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie den der Finanzierer ansetzt und der nicht identisch zum Kaufpreis sein muss.

Warum entspricht der Beleihungswert nicht unbedingt dem Kaufpreis? Am einfachsten kann man dies erklären, wenn man sich den Kauf einer Immobilie durch eine Versteigerung vorstellt. Der Meist­bietende bekommt den Zuschlag. Kein weiterer Bieter wäre bereit gewesen den gleichen oder einen höheren Preis zu bezahlen. Daher ist es für den Finanzierer nicht möglich die Immobilie zu diesem Preis zu ver­kaufen, falls der Meistbietende seinen Verpflichtungen aus der Finanzierung nicht mehr nachkommen würde. Da man bei jedem Verkauf unterstellen kann, dass der Verkäufer versucht den höchsten Preis zu erzielen, kann man dies grundsätzlich auf jeden Fall übertragen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass alle Banken bei jeder Immobilienfinanzierung bei der Beleihungs­wertermittlung einen Abschlag vom Kaufpreis vornehmen. In der Beleihungswertermittlungs­verordnung (https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/BJNR117500006.html) sind die Grundsätze für die Wertermittlung aufgeführt. Die Bewertungen werden von jedem Institut individuell vorgenommen, es kommen dabei verschiedene Verfahren zum Einsatz:

  • Desktop-Bewertung aufgrund der Erfahrung der Kreditsachbearbeiter
  • Bewertung durch spezialisierte Dienstleister ohne Vorortbesichtigung
  • Bewertung durch Gutachter

Aus dem Beleihungswert wird der Beleihungsauslauf als Verhältnis Beleihungswert zum für den Kauf benötigten Darlehen ermittelt. Beim Immobilienkauf ist nicht nur der Kaufpreis zu berücksichtigen, sondern zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklergebühren).

Mit dem Beleihungsauslauf entscheiden Finanzierer auf Basis individueller Grenzen ob überhaupt eine Finanzierung angeboten wird. Dabei ziehen die einzelnen Anbieter sehr unterschiedliche Grenzen von 60 % bis zu über 100 %. Sollte eine Bank eine Finanzierung mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 100 % begleiten, können ggf. auch noch Neben­kosten mitfinanziert werden. Die Haus­haltsrechnung muss dabei eine Finanzierungsrate in der entsprechenden Höhe ermöglicht. Eine lang­jährige Beschäftigung bei einem krisenfesten Unternehmen oder im öffentlichen Dienst wäre darüber hinaus von Vorteil.

Über den Beleihungsauslauf werden zusätzlich die Zinsen der Finanzierung beeinflusst. Je niedriger der Beleihungsauslauf desto günstiger der angebotene Zinssatz.